“鬼城”频现 文化地产如何不唱“空城计”
时间:2014-06-28 22:08:33  来源:  作者:simyjs  点击量:
        


     近几年,不管是传统地产行业,还是影视、旅游,甚至出版、IT行业内的龙头,都纷纷拿地进军文化地产领域。这其中既有政府的大力投入,也有民间资本的汹涌澎湃。文化产业园区、影视基地、养老地产等五花八门的文化地产概念都要在盛宴中分一杯羹。



  然而,公开数据显示,在上万个文化产业园中,名副其实的微乎其微;全国近千个影视城、影视基地只有5%可以盈利……热潮退去,文化地产鬼区”“空城的问题浮出水面。面对大量的项目空置,是发展思路不对还是模式存在问题?本期专题将针对国内文化产业园、影视基地、养老地产的鬼区”“空城问题,揭示激烈竞争的背后,究竟有着怎样的资源浪费?它们的出路又在哪里?



  文化产业园区超额超配置



  北京新元文智文化咨询公司是一家专注于文化产业研究的机构,园区经营业态也为他们所关注。在其近期进行的全国文化产业园区调查课题中,调研结果直接揭示了目前国内文化产业园区超额超配置的现状。



  根据推算,全国各类文化创意产业园区总建筑空间面积高达2.6亿平方米。全国目前有70多万注册文化企业,如果每个文化企业平均需要建筑面积为200平方米左右,则园区建筑面积约是所有文化企业需要的两倍。而按照一些城市现状考量,大多园区最多约有六至七成文化企业在园区集聚,则园区所产生的建筑面积是文化企业实际需要的3倍左右。因此可得,国内文化产业园区将出现大量空闲建筑,或有以文化产业园区的名义发展其他产业的情况。



  “22院街艺术区是北京一个艺术与时尚相结合的商业街步行街,秉承让生活走进艺术、让艺术融入生活的经营理念,园区的最初构想是由国际画廊、各类艺术机构、拍卖公司、艺术家工作室、创意型餐饮、酒吧及相关配套业态组成。然而目前“22院街只有四五家画廊,并且没有具有较强行业影响力和较高艺术水准的大型机构,同时,艺术与商业往往在这里此消彼长。可能由于宣传不够、交通不便,来这里的人大多是小圈子里的艺术爱好者,如今它已经成为一座人气不佳、悄无声息的艺术区。



  按照最初规划,除进驻的画廊、艺术机构,“22院街艺术区还将为艺术家们提供工作室,艺术区地下近2万平方米的空间就被规划为画家村,建筑风格也拟全部按照艺术家工作室、创意类工作室的标准全新建造,可谓是专门为艺术家们设计的。但现实是,艺术区地下空间的利用率并不高,不少房间大门紧锁,漆黑一片;正在使用的房间大部分也是摄影工作室,画家的工作室寥寥无几,其南侧建筑群地上地下空间的入住率已有八成,但已租出去的地下空间里,有不少屋子都是当作展厅,只在展览时启用。



  无独有偶,地处武汉市江夏区的谭鑫培文化园占地3600亩,该园区的初始规划是为纪念中国京剧谭派艺术的开宗立派大师谭鑫培,奔着打造中国最大的京剧文化主题公园而去。



  但在目前的经营中,文化园内谭鑫培古戏楼因演出成本高昂陷入经营停顿状态,用5000万元打造的全国最大古戏楼因此被打入冷宫,只有两个工作人员负责日常维护。



  谭鑫培文化园之所以陷入典型的烧钱多、回本慢、盈利难的规划失败局面,一大原因是当地政府及开发商高估历史资源,制造文化泡沫。园区的维护费每年都在400多万元,实现盈利收回目前来看尚为遥远。另外,在几年来的经营中,谭鑫培文化园一直处于有园无戏的状态,成为一个孤悬在江夏区的文化项目,园内及周边没有其他业态,其产业链条也没办法拉长。而它的收入目前单靠收房租,由于建设耗资巨大,致使其建成后租金又过高,不少企业望而却步,最终其企业入驻率也非常低。而作为一个健全的产业园区应有的信息、法律、投融资在内的增值及孵化服务,该园区也没有此类配置。



  园区空城五大原因



  很多园区陷入空城危机,一是因为没有准确把握园区的市场竞争环境。园区运营者单从园区自身的产业定位、产业前景、园区的优惠政策等来看,对文化企业具有一定的吸引力,但园区建设者在规划时,没有准确做出市场竞争程度和企业需要饱和度分析,即园区建设没有找到所特有的在人才、品牌、氛围、消费市场等方面的竞争优势,市场的竞争程度也没能充分了解。如北京的宋庄具有浓厚的艺术氛围、798具有较高的知名度,因为二者均具有较强的艺术消费市场和健全的艺术流通渠道。只有具备一定的核心优势,才能有效吸引和融合企业资源。



  二是一些园区从规划之初就有捧高踩低的嫌疑。分析一些地方园区的运营管理,可以看到园区管理者更多希望引入一些行业领军企业、大型文化企业,对本地的中小企业的培育和扶持重视不足。而面对供大于求的园区市场,园区优惠政策已对大型企业不具有较强吸引力,但对当地的中小文化企业却有实在的促进作用,园区发展不应过多地依赖外来的大型文化企业。



  三是一些园区的开发商过于趋利。园区开发商对文化产业不了解,想在短期内收回投资,引入了大量非文化企业或将园区变成了商业地产、住房地产,也让文化产业园区很难形成产业集聚优势,对文化企业吸引力大大降低。



  四是很多园区的服务功能有待转型升级。目前国内大部分文化产业园区以出租房屋为主要收入来源,初级园区运营模式依然占据主流。随着产业的发展,园区应将房产出租转向增值服务收费 天使投资收益方向转型,即在园区重点提供文化科技、文化金融、市场信息等增值服务,并对园区内具有较好发展前景的孵化项目和中小企业进行投资,以完善园区服务功能和提升园区运营收益。



  五是由于数字内容产业的发展,部分文化行业对园区集聚发展模式不再适应。如动漫游戏、网络视频、移动阅读等新兴数字内容产业,是基于文化科技和优秀人才、面向全国全球市场整合创作、生产、消费等资源,整体业务布局超越了区域范围,更多适应于信息、技术、通信等发达的中心城市片区,对于园区的政策优惠、房租减免、产业链集聚等传统扶持举措已不再具有强烈兴趣。



  影视基地:可尝试转型主题公园



  提起西游记艺术宫,很多人仍记得它在20世纪80年代末游客爆棚的火热。依附于国内建立最早的影视拍摄基地――江苏无锡影视基地,这个人造景观满足了人们对拍戏的好奇、对明星的追捧,一时间成为炙手可热的旅游景点。



  影视基地变旅游景点的做法,成功刺激了市场。此后,大大小小的影视城、影视基地在全国遍地开花,广东中山浙江横店、天津蓟县、宁夏镇北堡等地纷纷建立影视基地,近几年,影视基地的投资规模更是动辄数亿元。在许多地方政府的旅游规划中,影视旅游已经成了不可或缺的要素。



  现有基地八成亏损



  目前,国内几乎每个省都有影视基地,全国影视城已有近千个。一位业内人士戏称,从春秋一直到民国,中国上下五千年的古建筑,几乎全被仿建完了。



  相比于兴建势头的火热,影视基地的经营却与其形成了冰火两重天,在已建成的基地中,有的发展迅速,成为了行业标杆,但大部分经营惨淡,甚至面临倒闭。北京大学文化产业研究院影视中心调查数据显示,目前国内的影视城中,有80%亏损,15%温饱,只有5%可以盈利。



  曾号称亚洲最大的影视拍摄基地的央视河北涿州影视城,这些年来一直在亏损运营;10多年前,曾见证了央视大作《孙中山》开拍的广东中山城,如今也因连年亏损而挂牌转让;在云南大理的天龙八部影视城,当年的《天龙八部》电视剧播放热度一过,就很难再吸引游客,使影视城出现了闲置。更不必说那些没有打出名号的影视基地,剧组走后立刻显出人走楼空的颓势,游客也很少。如果长时间没有影视剧制片商进驻,那么基本上就处于闲置荒芜状态。



  重复建设毫无意义



  北京大学文化产业研究院副院长陈少峰认为,国内影视基地尚无收入模式,如果不能吸引到足够的拍摄量,是无法生存的。在陈少峰看来,浙江横店影视城是国内少有的成功案例。横店影视城是一个大片厂,能够随时制作相关道具,形成一个流动拍摄的基地,这样就能满足很大的拍摄量,有点像美国好莱坞。但美国只有一个好莱坞,中国的影视基地也不需要那么多,重复建设是没有意义的。



  陈少峰建议,已有的影视基地可向两个方向转型:一是扩充体验性内容,二是开发衍生产品。要么改造成主题公园,要么改造成娱乐地产。他建议,在影视基地内开发丰富的旅游体验内容,比如真人表演秀,策划影视嘉年华、狂欢节等活动,把影视基地打造成具有游客体验性、影视趣味性、旅游互动性为一体的实景电影主题乐园。



  陈少峰指出,影视基地往主题公园、旅游地产方向走,需要很大的改造,光用现有建筑的模样,很难获得旅游消费者的认可。他强调,一定是用现代主题公园的理念去做改造,而不是单纯保留拍摄场景。



  回归文化旅游本质



  影视基地处于生产链条的最低端,往往无法控制剧组数量、题材,只能通过建景,以适合不同类型的拍摄。在全国影视基地数量严重过剩,供过于求的形势严峻的情况下,继续盲目投巨资兴建影视城,其前景无疑是凶多吉少。但应该看到,随着电影产业的急速壮大,就影视产业需求而言,行业内对新型人文景观的需求还是很强烈的。



  横店影视城在初建时,其市场主要是影视拍摄剧组。近两年,横店影视城的目标市场也逐渐转向了旅游者。虽然目前仍保留并不断完善影视拍摄功能,但影视拍摄的市场份额相比于旅游已大大降低。



  由此可见,影视基地的最终归宿,似乎还是影视旅游。作为一种文化主题旅游形态,游客消费的也是文化。所以各地影视基地项目的投资者、建设者应该充分结合市场的需求,对不同层次、不同群体的文化消费有一个较为清醒的认识和定位。不管载体是什么,文化地产终究是通过文化来实现地产增值,有针对性地挖掘文化内涵,才能促进影视旅游消费市场的拓展。



  养老地产:住宅返租填充空壳



  中国正在快速进入老龄化社会,养老地产随之兴起,各大地产商、金融机构、保险机构纷纷关注并布局这一市场,但在建设热潮中,多个地区出现了养老地产的空壳化现象。山东乳山市银滩的鬼城现象就是其中代表之一。



  银滩位于山东威海乳山市,气候适宜,年平均气温12.3,空气质量良好,沙滩细软,是中国4A级旅游度假区,其优质的自然资源和气候条件非常适宜发展休闲度假产业和养老产业。曾经,宣传银滩海景房的楼盘导购资料在北京、上海等一线城市广为散发,吸引了大批投资该地养老地产的人群。但是好景不长,现在大批房屋闲置甚至已经因缺乏保养而出现破败,随处可见千疮百孔的别墅群,附近居民借社区缺乏管理之际随意搭建并扩大房子面积,很多建筑变得臃肿、丑陋。



  记者采访到乳山旅游界的一位资深人士,他已在当地从业10余年,现为当地一家4A级旅游度假区的高管,他介绍,乳山银滩兴建之初,本想效仿海南三亚建成滨海旅游新区,近20年来,银滩开发的房地产楼盘超过了200个,面积近1800万平方米。如果按照每套100平方米来计算,至少也有18万套住房。但2011年的人口普查数据显示,整个乳山市的常住人口总户数也不过只有23万户而已。显然囤积的住房已经远非当地人口所能消化的,所以,银滩的地产开发一开始就瞄准了养老、度假人群和纯粹的投资人群,但这两类人群都没有获得预期的服务或收益,很少来此居住,造成了银滩地产的空壳化,其鬼城现象频频见于报端。



  对于来此养老的人群,银滩的配套设施严重缺乏,根本无法满足养老的基本需求,养老地产成了一句空话。该人士介绍,每逢冬季,这里的入住率还不足5%。而在510月的旅游旺季期间,各个小区的平均入住率也达不到3成。这导致了恶性循环,入住人口越少,相关配套也就越加短缺,以供暖为例,银滩的200多个小区中只有不到10个小区供暖,原因是达不到供暖所要求的30%入住率。再看老年人非常重视的医疗配套设施,银滩到目前只有一家小型医院和两家卫生所,缺少先进的医疗设备和医务人员,距离最近的大型医院也要数十分钟车程,配套设施不健全又进一步降低了当地的人气。



  该业内人士透露,银滩鬼城的问题已引起政府高度重视,近3年来,政府开始着力扭转局面,首要措施就是设法转化闲置的地产资源,转型发展健康养生养老产业。我过去曾经建议过多次,转化这些闲置房产,关键是配套设施一定要跟上,现在政府已经开始这方面的工作,冬季供暖设施已经完善,而且从美国知名的养老城市太阳城请来了专业的医疗机构开始建设配套医院。



  此外,政府还推出住宅返租方案,已购房的业主可将住宅返租给开发商,业主除每年自住3060天用以度假或养老外,其余时间由开发商对外出租,对外出租的收入扣除服务成本后,剩余部分双方均分。



  近日,意在吸引投资、完善产业配套的乳山滨海新区开始建设,这回政府首先在基础设施建设上下功夫,铺路、通车、供暖,银滩的居民可以乘坐公交车直接到达乳山市第二人民医院、白沙滩医院等大型医院。



  滨海新区建设完善了产业配套,有更多人能在这找到就业机会,就会留下来长期生活,慢慢就有了人气,配套设施也就逐渐跟上来,我相信,再过两三年,银滩的空壳化问题会有好转。该人士说。



  但除了相应的配套设施如老年护理、医疗、养生、休闲设施要跟上,养老地产的运营还面临多项难题,比如,全国医保系统尚未联网,使得老年人异地养老成为难题。此外,目前国内的养老地产还未有成熟的盈利模式,这也是业界一直在纠结的问题。



  目前业界对养老地产后期运营比较集中的争论大致可以分为3种,一是持有,二是出售,三是持有 出售,但3种运营模式均有利弊。比如,对于持有型经营如何实现养老项目的盈利,更是一道令众多打算进入养老地产开发的企业纠结的难题。现实情况是,房地产企业在国内的发展高峰期仅五六年时光,除个别大型企业外,具备雄厚实力的开发商仍是凤毛麟角,而开发过程的现金流增速才是国内房地产企业的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择,很难考虑长期持有经营。另一个现象是,尽管养老地产在国外不乏好的模式,但在国内目前却还没有几个相对成功的案例,国内目前做过的很多养老公寓也都处在没有盈利的尴尬状态之下。



  在这种情况下,想要以养老地产的形式盘活如此巨量的闲置地产还有很长的路要走,需要政府机构、银行机构从信贷政策、金融、税收、运营费用等各方面给予养老地产项目支持,降低企业运营养老地产项目的成本,帮助企业找到盈利模式。



                                      转载自中国文化报                13级博士班洪璇供稿

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